Vu la constitution ;
Vu la décision n° 14 – HCC/D3 du 7 octobre 2005
de la Haute Cour Constitutionnelle ;Promulgue la loi dont la teneur
suit :
Section 1 – Généralités
Article 1 – Objet de la loi : La présente loi fixe
les principes généraux régissant les différents
statuts juridiques de l’ensemble des terres qui composent
la République de Madagascar.
Les terrains constitutifs des domaines public et privé de l’Etat
et des collectivités décentralisées sont soumis aux règles
de la gestion domaniale.
Les terrains constitutifs du patrimoine des personnes privées, physiques
ou morales, sont soumis aux règles de la gestion foncière.
Article 2 – Les statuts des terres : Les terres situées
sur le territoire de la République de Madagascar, se répartissent,
dans les conditions fixées par la présente loi,
en :
- terrains dépendant des Domaines de l’Etat, des
collectivités décentralisées et des autres
personnes morales de droit public ;
- terrains des personnes privées ;
- terrains constitutifs des aires soumises à un régime
juridique de protection spécifique.
Article 3 – Définitions : Dans le présent
texte, les termes ci-après sont définis comme suit
:
- Acte domanial : Acte administratif pris par l’administration
de l’Etat en charge des Domaines ou par le service domanial
d’une collectivité décentralisée,
pour établir ou constater un droit réel ou personnel
portant sur l’utilisation, l’occupation et/ou la
valorisation d’un terrain.
- Affectation : Fait matériel ou acte juridique permettant
de donner à un bien immobilier sa destination particulière
au regard de son statut juridique de rattachement.
- Antichrèse : Désigne le fait de se servir ou
d’utiliser une chose ou une procédure en remplacement
d’une autre. Par exemple, le nantissement est une forme
d’antichrèse puisqu’il remplace le paiement.
- Aire protégée : Portion de terre et/ou de mer
vouée spécialement à la protection et au
maintien de la diversité biologique, ainsi que des ressources
naturelles et culturelles associées, et gérée
par des moyens efficaces, juridiques ou autres.
- Bail : Contrat par lequel le propriétaire d’un
terrain laisse l’usage de celui-ci à une autre personne,
pour une durée déterminée, et moyennant
le versement régulier d’une somme d’argent,
le loyer.
Selon ses conditions, le bail peut revêtir diverses formes
par exemple le bail emphytéotique.
Le bail peut être notamment à usage d’habitation,
industriel, commercial ou agricole.
- Bail emphytéotique (ou Emphytéose) : Bail de
dix huit à quatre vingt dix neuf ans qui permet au bénéficiaire
(preneur), l’emphytéote, de disposer du terrain
pour y réaliser des impenses qui reviendront au propriétaire à l’issue
du bail, moyennant le versement d’une redevance annuelle
dont le montant est inversement proportionnel à la valorisation
du terrain attendue à l’expiration du contrat.
- Bailleur : Le propriétaire du bien qui le loue à une
tierce personne.
- Bien : Toute chose ou objet susceptible de devenir la propriété d’une
personne. Les biens peuvent être corporels (matériels)
ou incorporels ; meubles ou immeubles ; personnels (définis
par la personne qui les détient) ou réels (définis
par leur objet).
- Biens vacants et sans maître : Biens pour lesquels il
peut être établi, par une procédure appropriée,
qu’ils ne sont l’objet d’aucune utilisation
ou occupation, et qu’ils ne font l’objet d’aucune
revendication de propriété.
- Bornage : Action de délimitation d’un terrain
par la matérialisation de ses limites. Cette action menée
publiquement, peut être l’occasion de faire une enquête
publique et contradictoire sur le statut juridique du terrain.
Le bornage est d’une importance essentielle dans la procédure
de l’immatriculation puisqu’il permet d’identifier
le terrain comme un bien réel dont le contenu est établi
de manière incontestable et qui sera l’objet du
droit de propriété inscrit au livre foncier.
- Borne : Signal matériel, dont la forme et les matériaux
sont définis par la loi ou la réglementation en
vigueur, et qui doit être utilisé dans les procédures
de bornage devant permettre l’immatriculation des terrains.
- Cadastre : Techniquement, le terme Cadastre est utilisé à la
fois pour désigner le service spécialisé de
l’Administration qui gère la cartographie foncière
et cette dernière.
Juridiquement, à Madagascar, le terme « cadastre » est
utilisé pour désigner une procédure particulière
applicable aux droits de jouissance aboutissant à une
reconnaissance juridique collective de ces derniers.
- Certificat foncier : Acte administratif attestant de l’existence
de droits d’occupation, d’utilisation, de mise en
valeur, personnels et exclusifs, portant sur une parcelle de
terre, établi par suite d’une procédure spécifique
légalement définie. Le certificat reconnaît
un droit de propriété opposable aux tiers jusqu’à preuve
du contraire.
- Cession : Acte juridique qui permet le transfert, moyennant
ou non une contrepartie, de la propriété d’un
bien d’une personne juridique à une autre personne
juridique. La cession peut être à titre onéreux
(avec contrepartie) ou à titre gratuit. Elle peut être
amiable ou forcée (par exemple en cas d’expropriation).
Elle peut être de gré à gré, les parties
se choisissant, ou par adjudication, l’acheteur étant
celui qui offre le meilleur prix dans le cadre des conditions
prédéfinies de la vente. La cession peut être
définitive dès la signature de l’acte, ou
conditionnelle, lorsque certaines conditions sont fixées
pour la valider.
- Concession : Portant sur une dépendance du domaine
public, la concession est l’acte administratif par lequel
l’administration en charge du domaine public, concède à une
personne physique ou morale, publique ou privée, la jouissance
d’un terrain déterminé et des immobilisations
qu’il supporte, dans les conditions fixées dans
l’acte et au cahier des charges, moyennant redevance, pour
une durée déterminée.
- Classement : Procédure légalement établie
par laquelle l’Etat ou une collectivité décentralisée
attribue à un terrain ou à une infrastructure,
un équipement, le statut de domanialité publique.
- Déclassement : Procédure légalement établie
qui permet de faire sortir un bien immobilier du domaine public
pour le faire rentrer dans le domaine privé de la personne
morale publique en charge du bien.
- Délimitation : Action qui permet de fixer les limites
physiques d’un bien immobilier et donc d’en déterminer
la consistance.
Appliquée au domaine public, la délimitation permet
de fixer les limites des dépendances de celui-ci, et est
donc la condition de l’application du régime juridique
particulier.
- Dépendance : En matière domaniale immobilière,
la dépendance est le bien qui est rattaché soit
au domaine public, soit au domaine privé de la personne
morale publique concernée, et qui donc « dépend » du
régime juridique approprié.
- Dol : Pratique, manœuvre, comportement, tromperie, de
caractère volontairement malhonnête, produisant
un résultat dommageable.
- Domaine : Etymologiquement, le domaine est l’ensemble
des biens administrés par un même « maître » ou
propriétaire. Pratiquement, il renvoie à une propriété foncière
privative (« le domaine de »), mais aussi à un
ensemble de biens dépendant d’un acteur public.
Dans ce dernier cas, il est plutôt utilisé au pluriel
(cf. ci-après). Le domaine peut alors être privé ou
public
- Domaines : Ensemble des biens meubles et immeubles constituant
le patrimoine d’une personne morale publique.
- Domaine privé immobilier : Ensemble des biens fonciers
de l’Etat, d’une collectivité décentralisée
ou de toute autre personne morale de droit public, susceptible
de disposer d’un patrimoine. Les biens du domaine privé sont
soumis aux règles du droit commun relatives aux biens,
sous réserve des règles spécifiques légalement
fixées dérogeant à ce droit commun.
- Domaine public immobilier : Ensemble des biens, d’origine
naturelle ou artificielle, dont l’Etat (ou une collectivité décentralisée)
a la responsabilité directe de la protection et de la
gestion pour l’intérêt collectif. Le domaine
public est inaliénable, insaisissable et imprescriptible.
Il peut être assorti de servitudes particulières
qui s’imposent aussi à la propriété privative.
- Don (ou Donation) : Juridiquement, désigne l’acte
assorti ou non de conditions, par lequel une personne, le donateur,
transfère, de manière irrévocable, sans
contrepartie et de manière désintéressée,
un bien de son patrimoine à une autre personne, le donataire,
qui l’accepte.
- Dotation : Terme utilisé habituellement pour désigner
l’attribution d’une somme d’argent (une aide
par exemple).
Dans la présente loi et dans son dispositif d’application, la
dotation désigne une procédure particulière qui permet
de transférer un terrain du domaine privé de l’Etat à celui
d’une collectivité décentralisée à charge
pour celle-ci d’en assurer la gestion et ou la distribution au profit
de ses membres, en se fondant sur les droits de jouissance ou d’occupation
existants, selon les règles du droit commun.
- Droit commun (de) : Expression utilisée pour préciser
que la règle juridique applicable est celle définie
par les textes de base relatifs au point de droit concerné.
- Emprise : Désigne un espace de terrain au regard du
régime juridique qui lui est applicable. La consistance
de l’emprise est définie par la loi, par un acte
administratif spécifique ou par un contrat.
- Foncier : Le terme « Foncier » peut être
interprété comme substantif, auquel cas il recouvre
l’ensemble des relations entre l’Homme et la terre,
ou comme qualificatif, auquel cas il renvoie à l’ensemble
des règles qui sont relatives à l’appropriation
privative des terres.
- Hypothèque : Garantie constituée au profit d’un
prêteur et consistant dans la valeur, totale ou partielle,
d’un bien immobilier. L’hypothèque est un
droit réel qui appartient au titulaire du droit de propriété.
L’hypothèque peut être conventionnelle ou
légale selon les textes en vigueur.
- Immatriculation : Régime juridique applicable à la
propriété foncière garantissant à celle-ci
un caractère définitif et inattaquable. Plus précisément,
l’immatriculation est la phase qui permet l’identification
du terrain par le bornage de celui-ci et l’attribution
d’un numéro chronologique au livre foncier.
- Imprescriptibilité : Caractère juridique d’un
droit (celui de propriété par exemple), d’un
bien (dépendance du domaine public par exemple), ou d’une
action en justice, qui ne peut s’éteindre par l’effet
de la prescription, autrement dit par l’écoulement
du temps.
- Inaliénabilité : Contrainte qui empêche
le transfert de la propriété d’un bien d’une
personne à une autre. En particulier, l’inaliénabilité s’applique
aux dépendances du domaine public.
- Insaisissabilité : Caractère juridique qui,
dans des conditions fixées par la loi, empêche un
bien d’être saisi par un créancier. L’insaisissabilité caractérise
notamment les dépendances constitutives du domaine public.
- Inscription : Action par laquelle un acte juridique constitutif
ou relatif à un droit réel portant sur un immeuble
immatriculé, est enregistré sur le compte spécifique
de cet immeuble dans le livre foncier. L’inscription est
la condition de l’inopposabilité de l’acte
juridique aux tiers.
- Legs : Acte unilatéral de disposition à cause
de mort et à titre gratuit contenu dans un testament par
lequel le testateur (celui qui meurt) laisse tout ou partie de
ses biens en pleine propriété, en usufruit ou en
nue propriété à un légataire (celui
qui reçoit le bien en héritage).
- Limite : ce qui délimite un terrain ; le tracé des
limites est défini par les bornes implantées légalement
ou par les signaux implantés par les usagers selon les
pratiques localement reconnues.
- Livre foncier : Registre sur lequel sont inscrits, par ordre
chronologique, les immeubles, au fur et à mesure de leur
immatriculation. A chaque immeuble correspond un compte, dit
titre foncier, sur lequel sont enregistrés, de manière
chronologique, tous les actes juridiques réels relatifs à la
parcelle de terrain immatriculée.
- Locataire (ou preneur) : Personne physique ou morale, partie
au contrat de location, qui reçoit la jouissance du bien
loué dans les conditions fixées par le contrat.
- Occupation : Fait d’occuper un terrain en vertu d’un
titre ou sans droit légalement établi.
- Prescription : Effet juridique produit par l’écoulement
du temps.
Extinctive, la prescription fait disparaître un droit ou
une obligation par défaut d’usage.
Acquisitive, la prescription crée un droit ou une obligation
; cette prescription ne peut pas s’appliquer aux immeubles
immatriculés, sauf dispositions légales contraires.
- Présomption : Conséquence validée légalement
d’un fait ou d’un acte dont la seule existence dispense
le bénéficiaire de la présomption d’apporter
une preuve d’un autre fait ou acte dont l’existence
est vraisemblable au regard du premier. La présomption
peut être absolue ou irréfragable, auquel cas aucune
preuve contraire ne peut lui être opposée, ou simple
ou réfragable auquel cas elle peut être combattue
par la preuve contraire.
- Propriété (Droit de) : C’est le droit
réel qui permet à son détenteur d’user,
de jouir et de disposer de son bien de la manière la plus
absolue, sous réserve des limites qui pourraient être
fixées par les dispositions légales en vigueur.
- Plan : Document topographique, établi par un géomètre
agréé ou par le service administratif compétent,
représentatif de la parcelle de terrain, de ses limites
et bornes, de sa superficie.
- Reconnaissance locale : Procédure fixée légalement
qui permet la mise en oeuvre au niveau local (communal ou autre)
d’un processus de constat et de validation de situation
juridique d’un terrain, par une commission ad hoc.
- Redevance : Somme d’argent qui doit être versée
régulièrement par le titulaire d’un acte
domanial (concession par exemple), par le locataire emphytéotique.
-Réserve foncière : Espace érigée
par arrêté du Ministre chargé des Domaines
en zone à statut spécifique dont la destination
est de promouvoir une activité économique telle
que le tourisme, l’agriculture, l’industrie
- Servitude : De nature et d’origine juridique très
variable, la servitude est une contrainte qu s’impose aux
dépens du droit de propriété. La servitude
peut être privative ou liée à la domanialité publique.
- Superficie (droit de) : Droit de propriété (droit
réel) portant sur les aménagements (constructions,
plantations, etc.) effectués sur un immeuble, à l’exclusion
de tout droit sur le terrain lui-même.
- Superficiaire : Bénéficiaire du droit de superficie.
- Titre foncier : De manière générale,
copie authentique de la page du livre foncier relative à l’immeuble
immatriculé, attestant de la propriété au
profit du détenteur du titre.
A Madagascar le titre foncier est le nom donné au compte
spécifique de chaque immeuble dans le livre foncier. Le
propriétaire de l’immeuble reçoit un duplicata
authentique dudit titre.
- Vente : voir Cession
Section 2 – Domaine de l’Etat, des collectivités
décentralisées et autres personnes morales de droit
public
Article 4 – Les terrains appartenant ou détenus
par l’Etat, les collectivités décentralisées
et autres personnes morales de droit public, sont soumis, selon
leur nature, aux règles applicables soit au domaine public,
soit au domaine privé.
Paragraphe 1 – Du domaine public de l’Etat et des
collectivités décentralisées
Définition du domaine public
Article 5 : Le domaine public immobilier, de l’Etat et
des collectivités décentralisées, comprend
l’ensemble des biens immeubles qui, soit par leur nature,
soit par suite de la destination qu’ils ont reçue
de l’autorité, servent à l’usage, à la
jouissance ou à la protection de tous et qui ne peuvent
devenir, en demeurant ce qu’ils sont, propriété privée.
Consistance du domaine public
Article 6 : Le domaine public se subdivise en trois fractions
principales, caractérisées par l’origine
des biens qui le composent :
1) Le domaine public naturel essentiellement immobilier, dont
l’assiette et la destination sont l’œuvre de
la nature ;
2) Le domaine public artificiel dont l’établissement
est le fait du travail et de la volonté de l’Homme
;
3) Le domaine public légal, c’est-à-dire,
celui qui, par sa nature et sa destination, serait susceptible
d’appropriation privée, mais que la loi a expressément
classé dans le domaine public.
Article 7 : Abstraction faite de la distinction que comporte
l’article précédent, le domaine public se
subdivise encore d’après la nature des biens ou
leur affectation, en domaine public terrestre, domaine public
maritime, domaine public fluvial et lacustre, et domaine public
militaire.
Article 8 : Des servitudes de passage sont réservées
:
1) Sur les rives des cours d’eau, des lacs, étangs
et lagunes, relevant du domaine public ainsi que sur le bord
des îles ;
2) Pour l’exécution des travaux ou de réparation
sur les rives des canaux, drains et ouvrages de toutes sortes
appartenant à la puissance publique et dépendant
d’un réseau hydro agricole ;
3) Et de manière générale, pour l’exécution
de tous autres travaux d’aménagement ou d’infrastructure
relevant du domaine public.
La largeur d’emprise desdites servitudes est fixée
par la loi portant régime juridique du domaine public.
Régime juridique du domaine public
Article 9 : Les biens du domaine public sont inaliénables
et imprescriptibles alors même qu’ils seraient immatriculés
suivant la procédure prévue par la réglementation
sur le régime foncier à Madagascar. Toute aliénation
consentie en violation de cette règle est atteinte d’une
nullité d’ordre public.
Article 10 : Le domaine public n’est pas susceptible d’expropriation
pour cause d’utilité publique, le changement de
destination des biens qui en dépendent s’opérant
dans les conditions fixées à l’article 12
ci-après.
Article 11 : Les biens du domaine public sont placés
en la dépendance des personnes morales visées à l’article
5 ci-dessus, qui ne peuvent en disposer qu’après
la réalisation d’une procédure de déclassement
telle que fixée à l’article 12 ci-après.
Article 12 : Les portions du domaine public qui seraient reconnues
susceptibles d’être déclassées pourront
l’être par l’autorité dont elles dépendent
sous réserve de l’approbation de l’autorité de
tutelle lorsqu’il s’agit d’une dépendance
d’un domaine public autre que celui de l’Etat.
Les parcelles déclassées, du domaine public sont
intégrées au domaine privé de la personne
morale de droit public qui procède au déclassement.
Gestion du domaine public
Article 13 : Certaines parties du domaine public peuvent faire
l’objet d’affectations privatives :
- Soit sous la forme de contrats de concession, d’une durée
maximale de trente ans, pour l’exploitation d’une
dépendance du domaine public selon la destination de celle-ci
;
- Soit sous la forme d’une autorisation ou d’un permis
d’occupation temporaire révocable à tout
moment.
Les modalités de ces deux modes d’affectation étant
fixées par la loi portant régime juridique du domaine
public.
Article 14 : Il peut être délivré, dans
une limite de trente ans, soit aux administrations, soit à des
personnes privées, physiques ou morales, des autorisations
spéciales qui confèrent, moyennant redevance, le
droit de récolter certains produits naturels du sol, d’extraire
des matériaux, d’établir des prises d’eau,
d’y exercer des droits de chasse et/ou de pêche.
Article 15 : La loi sur le domaine public et ses décrets
d’application fixent les dispositions relatives à la
police, la conservation, et la délimitation du domaine
public.
Article 16 : La gestion des biens du domaine public peut, pour
une cause d’intérêt général, être
transférée de la personne morale qui les détient
aux mains de l’une des autres personnes visées à l’article
4 ci-dessus. Le transfert est effectué selon des modalités
fixées par la loi relative au Domaine public et à ses
textes d’application.
Paragraphe 2 – Du domaine privé de l’Etat,
des collectivités décentralisées et des
autres personnes morales de droit public
Définition
Article 17 : Ensemble des biens immobiliers qui font partie
du patrimoine soit de l’Etat, soit d’une collectivité décentralisée,
soit de toute autre personne morale de droit public, et dont
celui-ci ou celle-ci peut disposer selon le droit commun sous
réserve des dispositions légales spécifiques
en vigueur.
Consistance
Article 18 : Font partie du Domaine privé immobilier
:
- les biens immobiliers qui sont l’objet d’un titre
foncier ;
- les biens immobiliers constitutifs du domaine public après
leur déclassement ;
- les biens immobiliers légués ou donnés à une
personne morale de droit public, après acceptation par
celle-ci dans les conditions fixées par les textes en
vigueur ;
- les îles et îlots lesquels ne peuvent faire l’objet
d’une appropriation privée sous quelque forme que
ce soit, et qui peuvent seulement être loués ;
- les terrains, urbains ou ruraux, qui ont fait l’objet
d’une procédure d’expropriation pour cause
d’utilité publique, ainsi que ceux dont le propriétaire
ne se sera pas conformé à l’obligation de
les mettre en exploitation, entretenir et utiliser, et qui seront
transférés au domaine privé de l’Etat
ou d’une autre personne morale publique dans les conditions
fixées par les textes en vigueur ;
- les terrains qui n’ont jamais fait l’objet ni d’une
première occupation ni d’une première appropriation.
Régime juridique
Article 19 : Le domaine privé comprend des biens immobiliers
qui peuvent être rattachés à deux catégories
:
- les biens affectés à un service public pour les
besoins de celui-ci, et pour la durée de ces besoins ;
- les biens non affectés qui sont ceux qui demeurent entre
les mains et à la disposition de l’acteur public
qui détient le patrimoine de rattachement.
Gestion du domaine privé
Article 20 : Les biens immobiliers constitutifs du domaine privé peuvent être,
au gré de leur propriétaire et selon les conditions
fixées par les textes en vigueur, l’objet de baux,
ordinaires ou emphytéotiques, de ventes, aux enchères
ou de gré à gré, d’échanges,
et de manière générale, de transactions
de toute nature autorisées par le droit commun. Ils peuvent
aussi être l’objet de toute transaction spécifique
dont les modalités seraient fixées par la loi.
Les actes juridiques et administratifs relatifs aux biens constitutifs
du domaine privé de l’Etat sont de la compétence
du représentant de l’Etat pour la circonscription
domaniale du lieu de situation du bien objet de l’acte.
Les terrains qui auront donné lieu à la délivrance
d’un acte domanial ou d’un contrat dans les conditions
prévues par les textes en vigueur, sont purgés
de toute revendication possible, hormis celle de la personne
bénéficiaire de l’acte ou du contrat.
Les mutations entre l’Etat, les collectivités décentralisées
et toutes personnes morales de droit public, de biens dépendant
de leur domaine privé respectif, ont lieu à l’amiable
et à titre onéreux, soit en toute propriété,
soit en jouissance, et dans les formes du droit commun. Par dérogation à cette
règle, les collectivités décentralisées
et les personnes morales de droit public autre que l’Etat
peuvent recevoir de celui-ci, gratuitement, des biens de son
domaine privé. Réciproquement, l’Etat peut
bénéficier, de la part des autres personnes morales
publiques, des terrains qui lui sont nécessaires pour
y installer ses services ou pour un but d’intérêt
général.
Section 3 – Des terrains des personnes privées
Article 21 : Les terrains des personnes privées se répartissent
en :
- terrains objet d’un droit de propriété reconnu
par un titre foncier ;
- terrains détenus en vertu d’un droit de propriété non
titré qui peut être établi/reconnu par une
procédure appropriée.
Paragraphe 1 – Des terrains objet d’un droit de
propriété reconnu par un titre foncier
Champ d’application du régime de la propriété foncière
titrée
Article 22 : Sont soumis au régime de la propriété foncière
titrée :
- les terrains qui ont fait l’objet d’une procédure
d’immatriculation individuelle ;
- les terrains qui ont fait l’objet d’une procédure
immatriculation collective.
Régime juridique de la propriété foncière
titrée
Article 23 : Le service de la Conservation foncière est
chargé d’assurer aux titulaires la garantie des
droits réels qu’ils possèdent sur les immeubles
soumis au régime de l’immatriculation, dans les
conditions prévues par les textes y afférents.
La garantie des droits réels est obtenue au moyen de
la publication (l’inscription) sur des livres fonciers, à un
compte particulier dénommé titre foncier, ouvert
pour chaque immeuble, de tous les droits réels qui s’y
rapportent, ainsi que des modifications de ces mêmes droits,
ladite publication étant précédée
de la vérification des justifications produites et faisant
foi à l’égard des tiers, dans la limite et
conformément aux dispositions légales en vigueur.
Pour permettre cette publication, les immeubles doivent être
préalablement immatriculés sur les livres fonciers.
L’immatriculation a lieu à l’issue d’une
procédure fixée par la loi relative à la
Propriété foncière immatriculée et
ses textes d’application.
Article 24 – Une procédure particulière
fixe les modalités de la transformation du certificat
foncier en un titre foncier.
Article 25 : Le régime foncier de l’immatriculation
s’applique aux fonds de terre de toute nature, bâtis
ou non.
Les tombeaux contenant des sépultures peuvent être
immatriculés avec les propriétés sur lesquels
ils sont construits ; mais, même après l’immatriculation,
ils restent soumis aux règles spéciales de propriété les
concernant et conservent leur caractère d’inaliénabilité et
d’insaisissabilité.
Article 26 : Les dispositions des lois et règlements
en vigueur à Madagascar à la date de promulgation
de la présente loi, sont en principe applicables d’une
manière générale aux immeubles immatriculés
et aux droits réels qui s’y rapportent.
Article 27 : Tout droit réel immobilier ou charge n’existe, à l’égard
des tiers, qu’autant qu’il a été rendu
public dans les formes, conditions et limites réglées
par la présente loi et les textes permettant son application,
sans préjudice des droits et actions réciproques
des parties pour l’exécution de leurs conventions.
Article 28 : Sont immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent
:
a) Les droits réels immobiliers, à savoir : la
propriété des biens immeubles ; l’usufruit
des mêmes biens ; les droits d’usage et d’habitation
; l’emphytéose ; les droits de superficie ; les
servitudes et services fonciers ; l’antichrèse ;
les privilèges et hypothèques ;
b) Les actions qui tendent à revendiquer les mêmes
droits réels.
Gestion de la propriété foncière titrée
Article 29 : Le titre foncier établi par une procédure
d’immatriculation dans les formes et conditions déterminées
par les lois et règlements est définitif et inattaquable
; il constitue devant les juridictions malgaches le point de
départ unique des droits réels et charges foncières
existant sur l’immeuble au moment de l’immatriculation à l’exclusion
de tous les autres droits non inscrits. Toute action tendant à la
revendication d’un droit réel non révélé en
cours de procédure est irrecevable.
Article 30 : Toute personne dont les droits ont été lésés
par la suite d’une immatriculation n’a jamais de
recours sur l’immeuble, mais seulement, en cas de dol,
une action personnelle en dommages et intérêts contre
l’auteur du dol.
Article 31 : Le titre foncier de propriété et
les inscriptions ne conservent le droit qu’ils relatent
qu’en tant qu’ils n’ont pas été annulés,
rayés et modifiés, et font preuve à l’égard
des tiers que la personne qui y est dénommée est
réellement investie des droits qui y sont spécifiés.
Les annulations ou modifications ultérieures ne peuvent être
opposées aux tiers inscrits de bonne foi.
Les simples interprétations en justice et contentieuses
des termes et mentions obscurs ou ambigus des inscriptions
seront opposables aux tiers.
Article 32 : Le propriétaire, à l’exclusion
de toute autre personne, a droit à un duplicata authentique,
exact et complet, sur feuillets et bordereaux cotés et
paraphés, du titre de propriété et du plan
y annexé. Ce duplicata unique du titre foncier est nominatif
et le conservateur en certifie l’authenticité en
y apposant sa signature et le sceau de la conservation.
Tout usufruitier, emphytéote ou superficiaire, a droit également à un
duplicata authentique, exact et complet du titre spécial
dont il a pu requérir l’établissement. Les
autres titulaires de droits réels et charges foncières
n’ont droit qu’à la délivrance de certificats
d’inscription nominatifs portant copie littérale
des mentions relatives aux droits réels ou charges inscrits.
Le duplicata détérioré auquel il manquera
un ou plusieurs feuillets ou bordereaux cessera d’être
probant et exécutoire.
Paragraphe 2 – Des terrains détenus en vertu d’un
droit de propriété non titré
Champ d’application
Article 33 : Ensemble des terrains, urbains comme ruraux, sur
lesquels sont exercés des modes de détention du
sol se traduisant par une emprise personnelle ou collective,
réelle, évidente et permanente, selon les usages
du moment et du lieu et selon la vocation du terrain, qui sont
susceptibles d’être reconnus comme droit de propriété par
un acte domanial.
Régime juridique
Article 34: Le service administratif compétent de la
collectivité décentralisée en charge de
la propriété foncière non titrée, établit
un acte domanial reconnaissant comme droit de propriété l’occupation,
l’utilisation ou la valorisation du terrain, à l’issue
d’une procédure ad hoc, laquelle doit satisfaire
aux conditions de principe ci-après :
- la procédure est publique et contradictoire ;
- une commission ad hoc, dont la composition sera fixée
par des dispositions légales spécifiques à la
propriété non titrée, est nommée
par arrêté du responsable de l’exécutif
de la collectivité concernée ;
- un procès-verbal est dressé dont copie doit être
adressée à la circonscription domaniale et foncière
de rattachement de la commune ;
- les oppositions non tranchées lors de la reconnaissance
sont mentionnées au procès-verbal, et leur règlement
qui s’effectue selon les modalités légalement
prévues, doit être obtenu avant que l’acte
domanial puisse être établi ;
- l’acte domanial est signé par le responsable de
l’exécutif local.
Article 35: La demande de reconnaissance des droits peut être
individuelle ou collective.
Lorsqu’il s’agit d’une demande collective,
elle peut être le fait :
- de la Collectivité Décentralisée. Dans
ce cas, le territoire qui est l’objet de la demande peut être
attribué à la collectivité en dotation,
par arrêté de l’autorité administrative
légalement compétente, laquelle peut ou non faire
immatriculer préalablement le terrain. Dans le cas où il
est procédé à l’immatriculation du
territoire concerné et à l’établissement
d’un titre foncier au nom de la commune, celle-ci ne peut
disposer du titre que pour procéder à l’établissement
des actes domaniaux au profit des occupants ou utilisateurs reconnus.
Ceux-ci peuvent aussi, si ils le souhaitent et si les conditions
légales sont réunies, demander à l’administration
foncière compétente l’établissement
de titres fonciers ;
- d’une association d’usagers, constituée
conformément à la loi. Dans ce cas, le territoire
qui est l’objet de la demande peut lui être attribué par
arrêté de l’autorité administrative
légalement compétente, laquelle peut ou non faire
immatriculer préalablement le terrain.
Lorsqu’il s’agit d’une demande individuelle,
il est fait application des dispositions spécifiques de
la loi sur la Propriété foncière non titrée.
Article 36 : Les droits constatés et reconnus par l’acte
domanial sont opposables aux tiers jusqu’à la preuve
contraire établie selon les règles du droit commun.
Gestion de la propriété foncière non titrée
Article 37 : La propriété foncière non
titrée, constatée par un acte domanial, permet à son
détenteur d’exercer tous les actes juridiques portant
sur des droits réels et leurs démembrements reconnus
par les lois en vigueur, notamment la cession à titre
onéreux ou gratuit, la transmission successorale, le bail,
l’emphytéose, la constitution d’hypothèque.
Section 4 – Des terres incluses dans des aires soumises à des
régimes juridiques spécifiques
Article 38 : Dans la mise en oeuvre des dispositions de la présente
loi, il doit être tenu compte des aires qui en sont exclues
parce que soumises à un dispositif juridique particulier.
Il s’agit notamment :
- des terrains constitutifs de zones réservées
pour des projets d’investissement ;
- des terrains qui relèvent du domaine d’application
de la législation relative aux Aires protégées
;
- des terrains qui servent de support à la mise en application
de conventions signées dans le cadre de la législation
sur la gestion des ressources naturelles ;
- des terrains qui sont juridiquement définis comme relevant
de l’application du droit forestier ;
- des terrains qui sont constitués en espaces protégés
en application d’une convention internationale ratifiée
par la République de Madagascar.
Section 5 – De l’Administration domaniale et foncière
Le dispositif administratif de gestion
Article 39 : Les collectivités décentralisées,
notamment celles du niveau de base, mettent en place le(s) service(s)
appropriés pour l’application des dispositions de
la présente loi et des autres textes relatifs à la
gestion domaniale et foncière, pour l’exercice des
compétences qui leurs sont reconnues.
Article 40 : Les administrations de l’Etat organisent
leurs services déconcentrés pour l’exécution
des compétences qui leur sont dévolues par la loi
en tenant compte de la nécessaire complémentarité avec
les services décentralisés évoqués à l’article
précédent, en même temps que des tâches
de contrôle qui leurs sont dévolues.
Section 6 – Dispositions finales
Article 41 : Les droits sur les terrains résultant de
l’application des statuts juridiques qui ne sont pas repris
dans le présent texte, devront être mis en conformité avec
les dispositions de celui-ci et des textes nécessaires à son
application.
Article 42 : Des textes réglementaires détermineront
les modalités nécessaires pour l’application
de la présente loi.
Article 43: La présente loi sera publiée au Journal
Officiel de la République.
Elle sera exécutée comme loi de l’Etat malgache